삼성세무회계사무소 서진성 세무사
세법은 항상 어렵다고들 합니다. 그러나 그 법을 만든 이유만 알고 있으면 아주 쉬운 것이 세법입니다. 본 칼럼은 시민 여러분들이 세법에 대해 쉽게 이해하여 여러 가지 경제활동을 하실 때 도움을 드리고자 합니다. 그 첫 번째 편으로 양도소득세 1세대 1주택에 대해서 말씀드리겠습니다.
일반적으로 부동산을 사고팔면서 이익이 생기면 당연히 발생하는 게 양도소득세입니다. 그러나 국민생활의 안정, 주거이전의 자유를 보장하기 위해서 투기나 투자 목적이 아닌 순수 거주목적으로 보유하는 1세대 1주택에 대해서는 양도소득세를 매기지 않는데요. 이것을 1세대 1주택 비과세라고 합니다. 그럼 그 세부내용을 한번 볼까요?
① ‘1세대’란 흔히들 1가구 1주택으로 잘못 아시고 계신데 1세대 1주택이 맞습니다. 그 차이는 같은 곳에 거주하지 않아도, 즉 주민등록이 따로 되어 있어도 생계를 같이하는 가족이라면 1세대로 보아 주택수를 계산하기 때문입니다.
예를 들어, 부부는 한 집에 살지만 대학생인 자녀 하나가 다른 곳에 살면서 각각 1주택을 하나씩 보유하고 있다고 가정해 볼까요? 그 자녀가 별다른 소득이 없이 부모님에게 생활비를 의존하고 있다면 이 경우는 1세대 2주택이 됩니다. 주민등록상은 별도의 가구를 구성하고 세대주도 다른데도 말이죠. 자 이제 1세대와 1가구의 차이를 아시겠죠?
② ‘1주택’에서 주택은 실질적으로 거주할 수 있는 곳을 말합니다. 그래서 무허가주택이라서 등기가 없는 곳도 사람이 거주하고 있다면 주택이 되며, 반대로 등기가 있지만 실질적으로 철거된 상태라면 주택이 될 수 없는 것입니다.
③ 2016년 현재 시행되고 있는 소득세법에서 1세대 1주택 비과세 요건은 단순합니다. ‘2년 이상’ 및 ‘9억 미만’의 요건입니다. 2년 이상은 만 2년 이상을 보유해야 합니다. 하루라도 부족하면 안되며, 보유기간은 등기접수일 기준으로 보시면 되겠습니다. 9억 미만은 매각할 당시에 매매금액이 9억이 넘지 않아야 합니다. 9억이 넘는 고가주택은 9억을 넘는 부분에 대해서 양도소득세가 발생합니다.
④ 비과세범위는 비과세 요건을 갖춘 경우 주택과 주택에 딸린 토지(‘부수 토지’)를 모두 합쳐서 비과세를 하는데 이때 부수 토지는 도시지역의 경우 주택면적의 5배, 읍면 등 도시지역이 아닌 경우 10배를 적용합니다. 고양시는 당연히 5배겠죠. 다만, 아파트의 경우 부수 토지가 거의 없는 경우에 해당하니까 신경 쓰실 필요가 없습니다.
⑤ 1세대 1주택이어도 과세하는 경우가 있습니다. ‘다운(DOWN)계약서나 업(UP)계약서를 작성한 경우’로 거래 상대방이 나중에 세금을 줄일 목적으로 요구하는 경우가 있습니다. 그러나 이런 사실이 적발되면 과태료도 물고, 양도세 비과세도 되지 않습니다. 절대로 해주시면 안 됩니다. 다음으로 ‘주택에 대한 등기를 하지 않고 이전하는 경우’로 ‘미등기 전매’라고 합니다. 이 경우에도 비과세는 적용하여 주지 않습니다.
특이한 경우, 1세대 1주택 비과세
Q. 주택과 부수 토지를 가족이 따로 소유하고 있는 경우는?
A. 소유자가 동일세대원인 경우에는 비과세가 됩니다.
Q. 자녀의 취학, 직장이전, 질병치료 목적으로 부득이하게 이사를 가야 하는데?
A. 2년이 아니고 1년 이상만 보유하시면 비과세가 됩니다. 다만, 직장이전은 원거리여야 하고, 질병치료는 1년 이상의 기간을 요하는 중병이어야 합니다.
Q. 1세대 1주택이었는데 갑자기 부모님이 돌아가시면서 1주택을 상속받아 2주택이 되었다면?
A. 부모님이 돌아가신 날에 원래 보유하고 있던 주택은 비과세 대상 1세대 1주택입니다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 매매할 경우 이는 과세대상입니다.
Q. 노부모(60세 이상)를 봉양하기 위해 세대를 합쳐서 2주택이 되었다면?
A. 세대를 합친 날, 즉 주민등록등본에 나타난 이주일로부터 5년 이내에 먼저 1주택을 양도하면 비과세됩니다. 이 경우에는 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상이 되어야 합니다.
Q. 각자 집 1채를 보유한 총각, 처녀가 결혼하면서 2주택이 되었다면?
A. 혼인신고한 날부터 5년 이내에 먼저 1주택을 양도하면 비과세 됩니다. 이 경우에는 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이 되어야 합니다.
그 외에도 다양한 경우가 있으며, 말 그대로 CASE BY CASE에 따라 적용이 다를 수 있으므로 꼭 매매계약 이전에 세무사에게 상담을 하는 것이 절세의 지름길입니다.
다음에는 상속세(부모님이 남겨주신 재산은 어떻게 세금이 부과되는지?)에 대해서 말씀드리겠습니다.