[미디어고양파주] 안녕하세요? 서진성 세무사입니다. 어렵게만 생각되는 세법을 최대한 쉬운 설명으로 시민 여러분들의 궁금증을 풀어드리겠습니다.
오늘은 아홉번째 이야기로서 공공사업을 이유로 하여 부동산이 수용되었을 때 양도소득세는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
수용이란 공익을 목적으로 대규모 산업단지나 주택단지 조성을 위해 국가(자세히는 LH토지공사)에서 매입을 하거나 국가로부터 사업승인을 받은 민간사업자가 특정 지역의 부동산을 일괄매입하는 것을 말합니다.
이런 수용과 일반시행사가 재건축조합이나 토지주로부터 매입하는 경우는 “사업인정고시”가 있느냐로 그 차이를 확인할 수 있는데 사업인정고시는 보통 시행사에서 사업설명 시 공표를 하고 더 확실하게는 도청 홈페이지에 있는 관보에 게재가 됩니다.
참고로 관보는 경기도홈페이지 검색창에서 ‘경기도보’라고 검색하시면 나옵니다.
부동산 수용은 법령에 의해서 진행하는 것이라서 대상 지역 내 토지주 중 일정비율 이상의 동의를 얻으면 소수가 동의하지 않더라도 그 의사와 관계없이 소유권을 가져가게 됩니다. 이때 동의를 구하는 과정을 ‘협의매수’라고 하고 협의매수율이 일정 비율 이상이 되어 나머지의 소유권을 강제이전하는 것을 수용이라고 합니다.
이 경우 본인의 의사에 반해서 부동산을 넘기게 되는 분들은 억울함을 느끼게 됩니다. 이는 일반 매매에 비해 본인이 원하지 않는 저렴한 가격으로 넘기게 되는 경우가 많기 때문이죠. 그렇기에 세법에서는 이러한 수용 또는 협의매수로 인해서 부동산을 양도하게 되는 경우는 일반 매매에 비해 몇 가지 세금혜택을 주고 있습니다.
하지만 수용이라는 특수한 절차로 인해서 놓치고 넘어갈 수 있는 경우도 많기 때문에 몇 가지 유의할 사항이 발생합니다. 하나씩 알아보겠습니다.
■ 토지 수용 시 주어지는 양도소득세 혜택
□ 사업용 토지로 인정 : 위에서 말씀드린 사업인정고시일로부터 만 2년 이전에 취득한 토지의 경우 무조건 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 즉 보유 기간을 채우면 농사를 안 지은 농지나 타지역에 거주하시는 분이 보유한 임야, 놀리고 있는 대지 등이 모두 사업용 토지로 인정받게 되어 일반세율을 적용받습니다.
이 차이는 세금계산 시 상당히 크게 발생합니다. 현행 양도소득세 세율에서 사업용 토지는 6~42%인데 비사업용토지는 각 구간마다 10%를 더해서 16%~52%로 적용하기 때문입니다.
□ 수용에 따른 양도소득세 감면 : 조세특례제한법에 의해 수용으로 인해서 계산되는 양도소득세의 10%(채권으로 받으면 15% - 그러나 현실적으로 채권으로 받는 경우는 거의 없음)를 감면해 줍니다. 그런데 우리나라 세법의 체계상 감면을 받게 되는 경우는 그 감면받은 세액의 20%를 농특세로 다시 납부하게 됩니다. 이러한 절차는 양도소득세 신고 시 한꺼번에 이루어지므로 사실상 감면액은 계산된 양도소득세의 8%로 이해하시면 되는데 양도소득세를 내게 되면 지방소득세(양도소득세의 10%)도 납부하게 되므로 결국 총 감면비율은 8.8%로 이해하시면 되겠습니다.
□ 수용에 따라 공장 이전 시 과세특례 : 수용에 따라서 사업장을 이전하는 경우는 양도소득세를 3년 거치 3년 분할 납부할 수 있는 제도가 신설되었습니다. 이 경우에도 2년 이상 가동한 공장이어야 하고, 새롭게 이전하는 공장이 수도권 과밀억제권역이나 광역시가 아닌 곳이어야 가능합니다. (물론 산업단지로 가는 경우면 상관없습니다.)
■ 이의재결 신청으로 인한 보상가액의 증액 시 양도소득세 : 토지의 협의매수과정에서 보상가액은 감정평가사들의 감정가액으로 정해지는데 이는 법령에 의한 평가이므로 개별적인 협상으로 달라지지 않습니다.
다만, 지주의 이익보장을 위해서 이의재결이란 절차를 거칠 수 있는데 쉽게 생각하면 감정가액이 낮으니 더 달라고 요청하는 겁니다.
이러한 절차는 최소 1년 이상 걸리고 소송처럼 3번의 기회가 보장되기 시행사에서는 최초 재결절차가 마무리되었을 경우 보상액을 법원에 공탁하는 경우가 있습니다. 이렇게 될 경우 토지주의 계좌에 직접 입금되지 않았지만 세법상 양도가 이루어진게 됩니다. (대금을 입금받은 날과 등기가 넘어간 날 중 빠른 날로 양도 시기가 정해지기 때문이죠)
그래서 공탁금을 찾았는지 여부와 관계없이 양도소득세 신고를 하여야 하고, 이후 계속된 재결절차로 증액이 되어 보상금을 추가 수령할 때마다 양도소득세 수정신고를 하여야 합니다.
이러한 세금신고를 하지 않을 경우 20% 이상의 가산세를 물기 때문에 힘들게 소송해서 얻은 증액분 이상을 국가에 헌납하게 되는 불상사가 발생하므로 토지주께서는 반드시 알아두셔야 할 사항입니다.
■ 협의매수 시기를 이용한 절세 팁 : 협의매수의 과정은 생각보다 긴 시간이 소요됩니다. 통상적으로 보상이 일어나는 지역에 가보면 보상가액에 대한 불만 사항이 가득한 현수막이 걸린 것을 쉽게 볼 수 있습니다.
이유는 개발계획이 발표되고 나서 그 지역의 인근 부동산값은 통상적으로 급등하여 시세가 형성되어 있는데 막상 협의매수가 이루어지는 대상 토지의 경우 감정가로 보상받게 되기 때문에 주변 시세보다 한참 낮기 때문입니다.
자 그럼 이렇게 협의매수 기간은 시행사가 토지주 중 상당 비율의 동의를 끌어내는 기간이기 때문에 최소 몇 달 이상 진행되는 경우가 많습니다.
만약 이 기간이 해를 넘기게 되는 시점, 예를 들어 11월~2월 등에 걸쳐 있는 경우, 농지를 다량으로 보유하여 보상가액이 큰 분들은 8년 자경 감면을 받을 때 1년 감면 한도인 1억원의 세금을 초과하는 세금이 발생하는 경우가 많기 때문에 그 감면 혜택을 모두 누릴 수가 없으므로 토지를 반반 나누어서 양도하는 경우 감면 한도가 2억으로 늘어나는 혜택을 누리게 됩니다(물론 직접 농사를 지은 경우만 해당합니다).
또한, 농지가 아니더라도 2개 연도에 걸쳐 나누어 양도하게 되면 세율의 혜택을 누리게 됩니다. 양도소득세도 소득세의 일종이므로 1년 동안 양도한 부동산을 모두 합산하게 되어 있는데 여기서 말하는 1년이란 달력에 의한 1년이기 때문입니다. 따라서 2018년과 2019년에 나누어 양도를 하였다면 소득세율의 단계 6~42%가 연도마다 각각 적용되기 때문에 그 세율 구간의 차이에 대한 혜택을 누리는 것이죠.
간단히 예를 들어 볼까요? 토지 수용으로 인해서 양도소득이 10억이 발생하신 분의 경우, ▲2018년에 모두 넘긴 경우 양도소득세액은 384,600,000원입니다(지방소득세 감면 모두 제외), ▲2018년 절반, 2019년 절반을 양도한 경우 양도소득세액은 174,600,000*2=349,200,000원으로 합법적으로 35백만원(주민세 포함 시 약 4천만원)의 세금혜택이 발생하게 됩니다.
지금 우리 고양시 일대에는 여러 지역에서 보상 협의가 진행되고 있습니다. 시민들께서는 보상가액을 많이 받는 것도 중요하지만 세금에 신경을 써서 최대한 이익을 도모하기 바랍니다.
결국에 최대한의 이익이란 최대한의 수입과 최소한의 비용으로 이루어지는 것이니까요.
감사합니다.
삼성세무회계사무소 서진성 세무사
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