11·3 청약규제 대책의 내용

정부는 중도금대출보증강화를 앞세운 8.25대책 이후에도 아파트 분양시장이 진정되지 않자 청약시장 규제를 본격화하고 수요를 조절하는 11·3대책을 내놓았다.

이 청약규제 대책의 특징은 재건축입주권 전매규제 및 담보대출 규제까지 영향을 미칠 투기과열지구의 일괄도입보다는 과열양상을 보이는 서울 등 수도권과 지방 일부지역에 대한 선별적 조정으로 정책강도를 조절했다는 점이다.

가장 큰 골자는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 강화된다. 현재 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 않은 수도권 민간택지 입주자는 계약 후 6개월간 전매가 제한됐었다. 하지만 11월3일 이후, 서울시(강남4구 제외)와 경기 성남시(민간은 1년6개월, 공공은 소유권이전등기시)에서 입주자모집공고를 게재하는 분양사업지는 18개월간 전매가 규제돼 종전보다 전매제한기간이 3배로 증가한다. 통상 분양에서 입주까지 2년6개월(30개월)의 기간이 소요됨을 고려할 때 분양권 기간의 60%정도는 전매행위가 봉쇄되는 셈이다. 계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 듯싶다.

재건축 가격 급등 열풍의 진앙지였던 서울 강남4구와 경기 과천시는 아예 소유권이전등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없다. 분양권 전매시장이 통째로 증발되는 것이어서 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피할 전망이다.

다만, 강남4구와 과천시가 투기과열지구로 지정된 것은 아니어서 분양권 전매규제를 소유권이전등기시점까지 규제하더라도 입주권 등 조합원지위 양도는 자유롭기 때문에 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 우려도 있다. 특히 11월3일 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권전매는 자유롭기 때문에 기존 강남4구의 분양권은 거래와 유동성에 제약이 없다. 수도권 전매시장이 축소되며 타격을 받긴 하겠으나 가격급락을 우려할 만한 수준은 아니라고 본다.

경기도 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(동탄2지구에 한함)의 공공택지와 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지는 소유권이전등기 시까지 전매가 제한되는 반면 부산광역시의 민간택지는 전매규제에서 제외됐다.

<조정대상지역>