안녕하세요? 서진성 세무사입니다.
저번 편에 이어서 오늘은 2편으로 부동산이 수용되었을 때 양도소득세 편으로서, 수용되는 자산이 토지인 경우에 대해 안내를 드리겠습니다.
창릉신도시 수용면적은 총 812만6948㎡로서 평수로는 약 246만평 정도 되는데요. 현재 수용되는 자산 중에 가장 큰 비중을 차지하는 게 토지입니다. 그중에서도 논, 밭이 가장 많네요.
자, 이제 잠시 복잡한 세무 얘기를 잠시 미루고, 토지소유주인 내가 팔고 싶어서 판 것도 아니고 정부 시책에 의해서 부동산을 넘기는 건데 왜 세금을 내야 하는지? 그 세금은 과중한 건지에 관한 질문에 답을 먼저 드릴까 합니다.
쉽게 생각해서 세금은 이익을 보았을 경우 내는 것입니다. 즉, 이익이 없으면 내지 않지만, 이익이 생겼다면 이유를 불문하고 내야 하죠. 다만, 대다수 토지소유주의 입장을 반영하여 수용의 경우 세금을 절감해 주는 장치가 몇 개 있어서 일반적인 매매보다는 저렴한 편입니다.
그런데, 이 세금계산조차도 경우의 수가 너무 많아서 상당히 복잡하고 또 잘못 계산하여 냈을 경우 가산세의 부담을 지게 됩니다. 그래서 보통은 세무사에게 수수료를 줘가며 의뢰를 하는 것이죠. 차라리 그냥 국가에서 계산해서 내라고 고지서를 주면 좋을 텐데 말이죠.
자 그럼 이번 편에서는 토지가 수용됐을 때 양도소득세가 어떻게 되는지 대략 설명해 드릴 텐데요 이 칼럼은 세무업에 종사하는 분들을 대상으로 하는 것이 아니라 토지 소유주 위주로 쓰는 것이라서 복잡한 세금계산 얘기는 하지 않습니다. 필자인 저도 세무사이지만 양도소득세는 상당히 어렵기 때문에 세무 지식이 없는 일반인이 직접 계산해서 신고한다는 것은 틀릴 가능성이 워낙 커서 실제로 신고 시에는 가까운 세무사에게 의뢰하실 것을 추천해 드립니다.
☞ 세무서 가셔서 질문하신다거나 신고서 쓰는 방법을 물어보시는 분이 일부 있습니다만 권하지 않습니다. 세무 공무원들은 잘못 안내한 부분에 대한 책임을 지지 않습니다.
1. 사업용 토지와 비사업용 토지 구분에 따른 세금의 차이
토지는 지목에 따라서 답(논), 전(밭), 대지, 임야 등으로 나누어집니다.
사업용 토지란 사업 용도로 쓰는 땅이란 뜻이 아니라 지목 즉, 토지의 목적에 맞게 사용되는 토지를 말합니다. 그러므로 논이랑 밭은 농사를 짓고 있는 땅이어야 하고, 대지는 주차장이라든가, 아니면 어떤 수익을 만드는 용도로 쓰이고 있어야 하지요.
임야는 원래 목적이 딱히 없는 땅이기 때문에 소유주 거주지역과 가까우면 사업용 토지로 봅니다.
보유하신 토지가 사업용이나 비 사업용이냐는 상당히 중요합니다. 양도소득세 세율이 일반세율(6~45%)을 적용하는지 비싼 세율(16%~55%)을 적용하는지 차이가 나기 때문입니다
하지만 수용의 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 땅일 경우, 무조건 사업용 토지로 보게 되어 있기 때문에 창릉신도시의 경우 사업인정고시일이 2020년 3월 6일이므로 2018년 3월 5일 이전(등기접수일 기준)에만 취득하셨으면 내 땅이 사업용인지 아닌지에 대해 고민을 하실 필요가 없습니다.
☞ 창릉신도시의 사업인정고시 : 국토교통부 고시 제2020-245호
(2020.3.6.) 고양 창릉 공공주택지구의 지정 및 지형도면 등의 고시
2. 취득 형태에 따른 세금의 차이
토지는 돈을 주고 사는 경우도 있지만, 부모님이 돌아가시면서 물려주는 경우도 있고 살아생전에 증여해 주셔서 받는 경우도 있습니다.
양도소득세는 수용 보상가격에서 취득금액을 뺀 차익에 대해서 내는 세금이므로, 차익을 먼저 생각해 보셔야 하는데요, 매매로 취득한 경우는 내가 산 가격이 취득가격이 되는 거고, 물려받은 경우는 상속세나 증여세 신고한 가격이 취득가격이 됩니다.
조금만 깊게 들어가 볼까요?
매매로 취득하긴 했는데 너무 오래전이라 취득계약서가 없다면?
: 보유기간 동안 기준시가 상승 비율에 따라 취득가액을 환산합니다. 요건 세무사가 알아서 계산하지요
상속이나 증여받은 토지인데 그 당시 상속세나 증여세 신고를 하지 않았다면?
: 물려받을 당시 기준시가가 취득가액이 됩니다.
따라서 취득 형태에 따라서 내가 보상가격을 받으면 얼마나 남기게 되는 건지 대강 계산이 될 겁니다.
3. 장기보유특별공제
이렇게 계산된 이익에서 이제 오래 보유하신 분과 짧게 보유하신 분은 그간 물가상승분이 있으니 차이를 둬야겠죠? 그게 바로 “장기보유특별공제”라고 하는데 최소 3년 이상 보유하신 분부터 해당이 되고요 보유기간에 따라 차이는 있지만, 이익에서 최대 30%까지 공제를 해줍니다.
4. 세금감면
근데 사실 지금까지 말씀드린 부분에서는 세금을 절세할 큰 방법은 딱히 없습니다. 왜냐하면 취득 시점이나 취득 방법이 이제 와서 변경되는 것은 아니니까요.
하지만 세금을 줄일 수 있는 가장 큰 부분이 하나 있습니다. 바로 “감면”인데요.
토지 수용의 경우는 내야 할 양도소득세에서 무조건 10%의 감면을 해줍니다. 원치 않는 매각에 따른 세금이니 깎아주는 거지요 하지만 깎아준 세금에서 2%를 농특세로 다시 가져가니까 실제로는 8%를 깎아준다고 생각하시는 것이 마음이 편합니다.
그런데, 농지의 경우에는 다릅니다. 내가 이 요건에 해당하시는지 잘 보시기 바랍니다.
① 보유기간이 만8년이 넘었고(하루라도 부족하면 안 됩니다)
② 보유기간 동안 농지에서 가까운 곳(30㎞ 이내)에서 살고 있었으며
③ 내가 직접 농사를 지었고(가족이 농사지은 건 안 됩니다)
④ 농업 외 다른 소득이 1년에 3700만원이 안 넘은 경우. 만약 다른 사업을 했다면 그 사업에서 나온 매출이 적어서 세무사에 기장 맡길 만큼이 안 되는 경우(복식부기 의무자가 아닌 경우)
이 4가지 요건이 다 되는 경우에는 내야 할 세금에서 1억원 한도로 전액 세금을 깎아줍니다. 이 경우는 농특세도 안 내기 때문에 온전히 감면받게 됩니다
실무적으로는 농사지은 증빙이 잘 갖춰져야 합니다. 농지원부, 농협에서 발급하는 비료구매영수증, 조합원증명서, 농작물 매각 증빙, 경작일지 등등 농사와 관계된 모든 증빙을 있는 데로 미리미리 챙겨놓으셔야 세금을 감면받는 데 도움이 됩니다.
서진성세무회계사무소 서진성 세무사
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