안녕하세요? 서진성 세무사입니다.
고양시 덕양구 창릉 신도시가 조성된다고 발표가 되었습니다. 아마 2021년인 올해 안에 토지 수용이 시작되면서 신도시 개발이 그 화려한 서막을 올리게 되겠죠.
신도시가 조성되는 과정과 이후에는 엄청난 양의 자금이 풀리면서 부동산 가격이 상승하고 부동산을 매각하시는 분들은 별로 달갑지 않은 얘기겠지만 세금을 내야 할 상황도 많이 발생합니다. 어떻든 미리 알아둬서 손해 볼 건 없겠죠?
그래서 본 칼럼에서는 부동산 소유주 입장에서 궁금증을 해소할 수 있도록 토지수용과정과 세금에 관해 시리즈물로 설명해 드리겠습니다.
먼저 1차로 부동산이 수용되는 과정과 유의하실 점을 설명해 드리겠습니다.
수용이란 공익을 목적으로 대규모 산업단지나 주택단지 조성을 위해 국가(자세히는 LH토지공사)에서 매입을 하거나 LH에서 사업위탁을 받은 민간사업자가 특정 지역의 부동산을 일괄매입하는 것을 말합니다.
따라서 이런 수용과 일반부동산 거래의 차이는 “사업인정고시”가 있느냐로 구분되며, 사업인정고시는 보통 LH나 위탁을 받은 시행사에서 사업설명시 공표를 하고 더 확실하게는 도청 홈페이지에 있는 관보에 게재가 됩니다.
관보는 경기도 홈페이지 검색창에서 ‘경기도보’라고 검색하시면 나옵니다.
또한 수용은 법령에 의해 진행하는 것이므로 체계적인 절차에 의해 진행이 됩니다.
우선 무엇을 수용해야 할지 명부를 작성해야 할 거고(부동산, 지장물조사), 감정평가사들이 모여서 건건이 감정평가를 해야 하며, 도출된 감정평가액에 매각 여부를 묻는 협의매수과정을 거치게 됩니다. 협의매수 진행 중에 사업대상 지역 내 토지주 중 일정 비율 이상(통상 50%)의 동의를 얻으면 소수가 동의하지 않더라도 그 의사와 관계없이 소유권을 가져가게 됩니다.
이 과정을 구분해서 동의를 구하는 과정에서 계약하면 ‘협의매수’라고 하고 협의매수율이 일정 비율 이상이 되어 나머지의 토지주 소유권을 강제 이전하는 것을 수용이라고 합니다.
수용시 일어나는 부동산 보상의 과정을 그림으로 보면 이렇게 됩니다.
위 그림에 있는 보상절차를 보면 부동산 소유주는 보상금 수령과정에서 총 3번의 불복절차를 가질 수 있게 됩니다.
즉, 보상금이 적다고 판단되었을 때 더 달라고 요청하는 것이죠. 물론 요청만 한다고 무조건 증액되지는 않습니다. 합리적 근거를 마련해서 청구하는 것입니다.
그래서 보상가액 재결 청구는 보통 변호사 사무실에 의뢰해서 집단적으로 진행하게 되죠. 걸리는 시간은 정식소송은 건에 따라 다르지만 1차인 수용재결과 2차인 이의재결의 경우 단계마다 차이는 있지만 약 3~6개월 정도 소요되게 됩니다.
하지만 이미 완료된 타 지역의 수용이나 협의매수 결과를 보면 재결청구를 한 결과로 증액되는 비율은 그다지 높지 않습니다. 물론 소요되는 기간의 은행이자율보단 높겠지만, 요즘처럼 부동산, 주식 등 자산가치가 급격하게 일어나는 시기에서는 오히려 재결절차는 손해가 되게 됩니다.
예를 들어 2021년에 아파트 값이 5억원이었는데 2022년에 7억원으로 올랐다면, 2021년에 보상금 5억원을 받을 수 있는 사람이 재결절차로 2022년에 5억5000만원을 받아봐야 손해가 발생하는 경우가 생길 수 있습니다.
또한 처음에 산정되는 감정평가액이라는 게 시행사 측과 토지주 측 각각의 위임을 받은 감정평가사들이 각자 평가하고 그 결과를 산술평균한 값으로 정해지는 것이므로 보상가격이 크게 변동할 일이 없습니다. 만약, 보상가가 너무 낮아서 토지주들께서 집단적으로 협의매수에 응하지 않는 경우 신도시 개발계획은 유효하나 토지 보상 자체가 무기한 연기되는 사례도 발생할 수 있습니다. 그 옛날 일산신도시가 조성될 때처럼 군사정권이 아니기 때문에 토지수용을 강제로 밀어붙이는 일은 발생할 수가 없기 때문입니다.
여기서 꼭 알아두실 점 하나!
감정평가에 의한 감정가액은 항상 개발계획이 최초 고시된 당시의 기준시가를 시작점으로 하여 결정됩니다. 이 말은 토지 보상과정이 지지부진해져서 몇 년이 소요되어도 감정평가의 기준이 되는 시점은 항상 변동이 없기 때문에 지금 보상가액이 낮아서 협의매수가 이루어지지 않고 몇 년 뒤 다시 이루어져도 보상가액이 크게 상승할 여지는 거의 없다는 뜻이 됩니다.
즉, 2019년에 개발계획이 고시가 되었으면 2021년에 토지 보상을 한다고 해도 2019년 기준시가를 기초로 감정평가를 시작하게 되고, 이번 협의매수가 불발되어 2023년에 재개된다 해도 역시 감정평가액은 2019년 기준시가를 기초로 설정된다는 뜻입니다.
따라서 부동산 소유주께서는 이러한 사항을 미리 알아두시고 합리적 판단으로 협의매수에 대응하셔야 본인의 소중한 재산에 대한 보상을 최대치로 끌어낼 수 있습니다.
오늘은 여기까지만 말씀드리구요 다음에는 보상금의 지급형태와 지급시기에 따른 양도소득세의 결정과정에 대해 말씀드리겠습니다.
서진성세무회계사무소 서진성 세무사
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