[미디어고양파주] 노태우 정부는 ‘집값 안정’과 ‘주택난 해소’를 위해 주택 200만호 건설계획에 따라 1989년부터 제1기 신도시인 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 신도시를 건설했다.
노무현 정부는 ‘서울시 집값 폭등’을 막기 위해 2003년부터 2기 신도시인 판교, 운정, 화성 동탄, 김포 한강 신도시 등을 건설했다.
문재인 정부(국토교통부 장관 김현미)는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정’을 위해 수도권에 30만호 공급계획을 발표한 후, 동년 9. 21. 1차(3만 5천호), 동년 12. 19. 2차(15만 5천호, 공급대상지 : 남양주 왕숙, 하남 교산 등)를 발표하였다. 그리고 2019. 5. 7. 3차(공급대상지 : 고양 창릉 3만 8천호, 부천 대장 2만호)를 발표하였다. 국토교통부는 비교적 규모가 크고 서울시에 붙어 있는 고양 창릉과 부천 대장 지역을 3기 신도시로 구분하고 있다.
이러한 흐름을 통해서 우리는 정부가 15년 주기로 서울시(특히 강남구) 집값을 잡는다는 이유로 오로지 수도권에 주택 공급을 해왔음을 알게 된다. 그러고도 매년 25만호의 주택 공급기반이 필요하다는 것이다.
그러나 서울시의 인구집중의 근본적인 요인이 유지되고 있는 상황에서의 오로지 서울시의 주택난 해소와 집값 안정을 목적으로 추진된 신도시 계획은 1기 고양 일산 신도시와 2기 파주 운정 신도시를 보더라도 서울서 이사 온 이들이 밤에는 잠만 자고 아침과 저녁에 서울로 출퇴근하는 베드타운(bed town)이 되어버렸다. 인구수에 비하여 자족시설은 형편없이 부족하다 보니 해마다 가중되어 가고 있는 출퇴근 교통난은 인내의 한계점에 다다랐다고 해도 과언이 아니다.
게다가 이번 3기 고양 창릉 신도시 발표로 고양·파주 신도시 시민들은 서울시 집값 안정 때문에 추진된 신도시 정책 때문에 도리어 아파트값 폭락이라는 폭탄을 맞게 되었다. 그럼에도 문재인 정부는 낭만적인 경제 정책과 남북평화 운동에 매달린 나머지 1기·2기 신도시 주민들의 실제적인 고통을 아랑곳하지 아니하고 국토교통부 장관, 서울시 부시장, 경기도지사, 고양시장, 부천시장 등을 대동하고 아무런 표정 없이 다시 장미빛 교통대책을 그려가며 고양 창릉 신도시 계획을 발표했다.
그러면 3기 고양 창릉 신도시 계획은 과연 타당한지를 네 부분으로 살펴보자.
첫째, 창릉 신도시 지역 98%는 1971년 이래 48년 동안 지켜온 그린벨트(개발제한)구역이라는 점이다.
그린벨트 관리법은 도시의 무절제한 팽창을 막고 도시민의 건강과 삶의 질을 위해 주변 녹지 환경을 보전할 목적으로 지정되었는데 지금까지 역대 정부는 합리적인 관리로 그린벨트를 유지하여 왔다. 그린벨트는 어떠한 현실적인 유혹이 있어도 후손 대대로 행복한 삶의 질을 보장하기 위해 보존하고 관리해야 하는 제도이다. 그래서 이 점을 이해한 그린벨트 주민들은 재산권 행사의 제한이라는 불이익과 수많은 고통을 감수해 가면서도 살아왔다. 물론 그린벨트 관리 업무도 국토교통부 업무이다.
노태우 정부의 제1기 신도시인 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 신도시와 노무현 정부의 2003년 2기 신도시인 판교, 운정, 화성 동탄, 김포 한강 신도시는 모두 그리벨트를 벗어나서 서울과 10~30㎞ 이상 떨어진 지역에 건설한 것도 그린벨트 관리를 중시해 왔기 때문이다.
그러나 문재인 정부가 역대 정부와 달리 3기 창릉 신도시를 서울시와 맞붙어 있는 그린벨트 지역에 추진하고 있어서 그린벨트 정책을 포기한 것으로 보여 매우 절망적이다. 문재인 정부는 지난 48년 동안 역대 정부가 땀 흘려 지켜온 금단의 지역을 짓밟고 손쉽게 단지 주택 3만8천호의 신도시를 건설하려는 것이다. 그렇다면 역대 정부는 왜 손쉬운 그린벨트 지역에 신도시 건설계획을 하지 아니하였던가를 생각해 봐야 한다.지방자치단체가 아무리 그린벨트 해제를 요구하여도 중앙정부(중앙도시계획심의위원회)는 이를 거부해 왔다.
그런데 반대로 문제인 정부는 국민의 동의절차도 없이 단지 서울 접근성이 좋다는 그럴듯한 이유를 대며 은밀하게 그린벨트를 파괴하여 신도시를 건설한다면 과연 국민을 위한 정부인가를 의심하지 않을 수 없다. 이번 창릉 신도시 계획을 살펴보면 특히 신도시 밑그림이 다른 신도시와는 다르게 불가사리 모양으로 경계 변화가 복잡한 것을 알 수 있는데 이는 그린벨트 거주지를 요리저리 피했기 때문이다.
현재 고양시 덕양구에는 LH(한국토지주택공사)가 시행하는 지축지구, 향동지구, 덕은지구 등 3가지 택지개발 사업이 진행 중이다. 이들 지역은 그나마 모두 낙후된 그린벨트 주거지역을 포함하고 있어서 그린벨트 주민들의 저항이 비교적 적었다.
그런데 창릉 신도시 지역은 화전동 등 보상이 비교적 신경 쓰이는 그린벨트 주거 밀집 지역을 요리저리 피해서 불가사리 모양의 밑그림을 그렸다. 이것은 그만치 창릉 신도시가 은밀하게 진행되었다는 증거이다. 신도시에 인접한 화전동 그린벨트 원주민 거주 지역이 LH도 손대기 힘든 곳이라면 이런 지역은 신도시 건설로 앞으로 더욱 재개발이 힘들어져 버림받게 될 것이 분명하다.
이번 창릉 신도시 발표 관련 책임자들은 문재인 대통령을 필두로 국토교통부 김현미 장관(고양시정 국회의원/3선), 이재준 시장, 창릉 신도시 지역 정재호 국회의원(고양시을/초선)등 모두가 같은 더불어민주당 소속이다. 대통령을 보좌하는 행정책임자들의 오만한 행정에 고양시민들의 실망이 이만저만이 아니다.
그러므로 이제 정부는 제3기 창릉 신도시가 서울시로부터 1㎞이내에 있어서 교통이 편리하다는 주장에 앞서 서울시–고양시 그린벨트를 파괴해서 건설할 수밖에 없는 불가피한 이유가 무엇인가를 수도권 시민들에게 반드시 답해야 한다.
둘째, 창릉 신도시 건설로 서울시의 주택시장 안정화가 확실히 실현될 것인가 하는 점이다.
문재인 정부는 2018. 9. 13. 30만호 공급 계획을 발표하면서 수도권 주택시장이 2018년 11월 이후 25주간 연속 하락하여 안정세가 지속되었다고 평가했다. 그러면서도 2022년까지 수도권 주택수급은 안정적이라면서도 이후 공급기반 마련이 필요하다는 판단을 하고 있다. 2018년~2022년까지 연평균 수도권 입주 물량(연 25만호)은 10년 평균대비 20.7%가 많은 수준이라고 하였다.
하지만 이에 반하여 경실련(경제정의실천시민연합) 부동산건설개혁본부는 논평을 내고 “과거 신도시와 같은 공급 방식으로는 공기업, 주택업자, 극소수 분양자들만 막대한 개발 이득을 가져갈 뿐”이라며 “이미 강남 집값을 잡겠다고 추진된 판교, 위례, 광교 등 2기 신도시는 투기 열풍과 주변 집값을 자극하는 악순환을 가져왔다”고 비판했다. 이어 “현행 신도시 정책은 택지의 50%를 민간 주택업자에게 팔 수 있게끔 되어 있어 공기업은 저렴하게 확보한 택지를 비싸게 파는 땅장사를 하고, 추첨으로 토지를 확보한 주택업자는 몽땅 하청과 부풀려진 분양가로 집 장사를 일삼고 있다”면서 “택지 추첨에 수십 개의 계열사를 동원하고 수백 대 1의 경쟁률이 나오고 있다. 공기업이 분양하는 아파트까지 포함할 경우 공공택지의 80%를 민간에게 팔아넘기는 셈”이라고 지적했다. 나아가 그렇게 공급된 주택이 “부풀려진 기본형 건축비와 비싼 토지비”로 인해 서민의 실수요 충족이 아닌 투기 세력의 배만 불린다는 것이다.
예컨대 위례 신도시(서울시 송파구)로 공급된 집값이 7억원에 달한 것처럼 서민 입장에서 그림의 떡이라는 설명이다. 평택 신도시 일부 지역 경우에도 주변 시세보다 비싼 분양가로 공급됐던 전례가 있다는 것이다.
경실련은 대신 “공급 확대에 앞서 개발 이득을 발생시키고 이를 모두 사유화하게끔 하는 잘못된 시스템을 개혁”하자면서 △투명하게 분양원가 공개 △장기임대주택 및 토지임대건물분양주택 공급 등을 시행해서 “무주택 서민과 집값 안정을 위한 제도”를 마련해야 한다고 주장했다.
현재 고양시의 경우 3만9천 세대 공급물량이, 파주 운정도 4만 세대가 공급물량이 남아 있다. 그러므로 창릉 신도시 건설은 현재 고양시와 파주시 신도시로서는 서울시의 주택시장 안정을 위해 오히려 미분양 무덤이 되는 큰 피해를 떠안게 되었다.
고양시는 언제까지 서울시 주택정책의 종속변수로 남을 것인가, 서울 강남 집값 안정을 구실로 고양·파주는 절대 농지와 그린벨트가 만만하게 파괴되어도 구경만 할 것인가를 되묻지 않을 수 없다. 재주는 곰이 부리고 돈은 엉뚱한 놈이 가져간다는 식이다.
도대체 고양시의 이익은 무엇인가? 고양시가 주택 건설에 따른 단기적인 세수입과 9년 이후의 건설을 약속한 광역 철도교통망과 단거리 도로망이 고작이다. 그러므로 고양시장은 권력에 대해 똑바로 응시하고 거절할 것은 거절하면서 고양시의 미래를 위해 창릉 신도시 계획을 반대하고 똑똑한 대안을 제시해야 한다.
셋째, 고양시 창릉 신도시 건설은 법적 절차나 시기적으로 타당하지 않다는 점이다.
고양시는 수도권정비계획법상 수도권 과밀억제권역에 해당되어 인구집중 유발시설이나 대규모 개발사업에 규제를 받고 있다. 물론 이것도 국토교통부 관한 업무이다. 당연히 과밀화를 방지하고 도시문제 해소 대상 지역이다. 반면에 북쪽의 파주시, 양주시, 동두천시, 포천시 등과 남쪽의 수원시, 오산시, 화성시, 용인시 등은 성장관리권역이다.
따라서 이번 고양 창릉 신도시는 수도권정비법에 정면 위배된다. 오히려 역행하는 행정이다. 국토교통부가 수도권정비계획법 취지를 지킨다면 3기 신도시를 고양시가 아닌 파주시 운정이나 양주시, 혹은 남쪽 성장관리권역 해당지역으로 발표했어야 했다.
문재인 정부가 서울시 집값 안정을 위하여 고양시 창릉에 3만8천호 규모의 신도시를 건설한다는 것은 시기적으로 타당하지 않다. 매우 조급한 행정이다. 국민을 대상으로 이유도 없이 고통을 감내하라고 해서는 안 된다. 현재도 교통난이 매우 크고 자족기능이 매우 부족하다. 따라서 3만 9천 세대의 아파트 공급물량은 교통난이 해소되고 자족기능이 늘어나고 삶의 질이 높아진 후에야 택지개발이 필요한지를 검토해야 한다. 중앙정부의 몇 가지 사탕발림에 유혹을 받아 서울시의 주택문제를 어리석게 떠안아서는 안 된다.
창릉 신도시 사업시행자는 한국토지주택공사와 고양도시관리공사이다. 도시 규모는 813만㎡(246만평), 3만8천호이다.
주택공급계획은 2020년 지구지정, 2021년 지구계획, 2022년 입주자 모집(분양) 개시, 2028년 입주 완료에 맞추어 광역철도교통망을 완공한다는 계획인데 교통대책은 병 주고 약 주는 식이다.
1기 일산신도시와 2기 운정 신도시 교통난을 끼어넣어 지하철 신설(고양시청 –새절역, GTX-A • 서부선 연결), 광역도로 신설, 제2자유로 분산 지하차도 등의 설치계획을 가지고 있지만 창릉 신도시가 서울 경계에 건설되는 관계로 서울집중 구조를 근본적으로 개선하지 아니하고는 앞으로 130~140만명의 고양시민 파주시민의 교통난을 감당하기 어려울 것이 분명하다.
그러므로 아무래도 창릉 신도시는 시기적으로나 법적 절차상으로 볼 때 조급한 행정이라 아니할 수 없다. 고양시와 파주시 시민들에는 재앙의 결과가 명백하다. 혹시 창릉 신도시 교통기반 시설비를 포함하여 분양가를 높인 후에 교통기반 시설을 한다는 계획이라면 이는 주택시장 안정화 취지에 역행하는 것이다.
현재도 운정 신도시 분양 시 교통기반시설비를 받은 것으로 제2자유로를 건설하고 7,000~8,000억원이 남아 있어도 교통난을 외면하고 있음을 볼 때 신도시 발표를 그대로 믿을 사람은 없다.
정부는 200만명 이상의 국민 생활에 직접 영향을 끼치는 창릉 신도시 공론화 과정을 거쳤는가?, 1기·2기 신도시 건설의 실패를 되풀이 하려 하는가? 정치인, 국토교통부 공무원, 고양시 공무원 등은 이미 창릉동 신도시 지역 토지 매입에 집중했다는 소문이 무성하다. 신도시 발표와 동시에 토지거래허가구역 공시를 해도 비웃음을 살 뿐이다. 극소수의 사람들이 은밀하게 진행된 이번 신도시 발표는 특권 행정이다. 국민을 봉으로 취급한 것이다.
넷째, 창릉 신도시 건설로 고양시의 미래가 우려된다는 점이다.
고양시장은 서울시의 주거안정과 주택난 해소를 위한다는 계획에 편승할 뿐, 고양시민들의 교통난, 교육난, 자족시설 부족, 집값 하락 등의 심각한 문제는 외면하고 있다. 전임 최성 시장 8년의 실속 없는 개발 망령이 현재 이재준 시장에게도 계속되고 있다. 인구 밀도는 급증하고 녹지비율이 급감하는 것을 실감하게 된다.
반면에 일산·운정 신도시의 집값은 계속 하락하고 있는 현실이다. 5월 8일 한국감정원에 따르면 지난해 9‧13 부동산대책 이후 지난달까지 서울 집값이 0.04% 하락하는 동안 일산동구는 0.54%, 일산서구는 0.71% 각각 떨어졌다. 같은 기간 동안 파주시의 집값은 1.25%나 떨어졌다. 일산과 파주의 집값 하락률은 같은 기간 경기도 평균 하락률(-0.03%)보다 더 컸다. 신도시 아파트값과 서울 강남 아파트값을 동등하게 보고 신도시 아파트값 하락을 통해서라도 서울 강남 집값 폭등을 안정시키면 된다는 판단은 궤변이고 기만하는 것이다.
<결론>
지난 26년 동안 고양시 인구는 급속도로 증가하여 100만명이 넘었다. 이제는 정부가 과밀억제권역을 성장권역으로 바꾸든가 아니면 인구집중을 야기하는 택지개발 사업은 중지해야 마땅하다. 이에 따른 여러 가지 부작용이 많기 때문이다.
어리석은 시장은 고양시 인구가 많아지고 국회의원 수를 늘리는 것이 능력인 양 착각하기 쉽다. 지난 최성 시장 8년간 택지개발로 인구가 집중한 반면에 개발이익은 제대로 환수하지 못하고 개발업체만 배불렸다. 자족시설보다는 실속 없는 개발에만 여념이 없었다. ‘빛 좋은 개살구식’이었다. 베드(bed) 타운 아닌 밷(bad) 타운이 되었다.
정부는 1기·2기 신도시 계획에서 테크노밸리, 영상밸리 등 자족시설에 대한 장밋빛 청사진을 제시하였지만 별다른 성과가 없었다. 광역교통 대책도 제대로 마련하지 아니한 채 다시 더욱 교통난이 야기되는 지역에 별로 생각 없이 아파트 택지 개발 계획을 발표하였다. 고양시장도 이에 동의하였다. 이렇게 손쉽게 택지개발을 하면서 개발업자들에게는 막대한 이익을, 고양시, 파주시의 기존 시민들한테는 엄청난 손해를 끼치는 것은 매우 염치없는 행태이다.
국토교통부는 30만호 공급계획을 발표한 2018년 10월 이후 집값이 하향 안정제를 유지하고 있다고 자평하고 있지만, 이는 서울 강남 중심의 사고방식이다. 일산신도시에 부합하는 기준은 아니다.
더구나 서울 인접지역 그린벨트 246만평의 삼림, 하천, 농토 등이 앞으로 오랜 세월 후손들에게 무궁한 미래 가치를 생각하지 아니하고, 단지 주택난을 해소하기 위해 신도시를 건설하는 것이 불가피한 일이 아니라는 점에서 매우 무책임하고 어리석은 짓이다. 우리 후손의 삶의 터전을 훼손하는 죄악이다.
고양시장이 국토교통부의 창릉 신도시 구역 그린벨트 관리계획 협의 요청에 대하여 어떤 의견을 제시하였는지 의문이다. 주민과 시의회 의견 청취 절차에 어떤 계획을 제출하였는지도 궁금하다. 근시안적인 개발보다는 차라리 보존상태로 놔두는 것이 훨씬 지혜로운 것이다.
그러므로 앞으로 고양시장은 전임 시장의 전철을 밟지 말고 무책임한 개발보다는 도시의 자족 기능을 늘리고, 편안하고 쉼이 있는 도시관리 정책에 집중해야 한다.
고양시민의 입장에서 생각을 바꾸어, 파주시장처럼 문재인 정부와 국토교통부장관을 상대로 창릉 신도시 계획을 철회하는 일에 앞장서기를 바란다.